Pilier de l’équilibre social des villes depuis leur création au milieu des années 90, les résidences sociales doivent aujourd’hui repenser leur modèle économique pour continuer à favoriser l’insertion des publics en situation de mal-logement, plaide l’Unafo.

L’Unafo, Union professionnelle du logement accompagné, publie aujourd’hui une nouvelle étude baptisée « La résidence sociale, un logement au service de l’insertion - Analyse & réflexions pour un nouvel équilibre économique ». Ce document, destiné aux institutionnels et aux professionnels du logement accompagné, du logement social et d’insertion, revient sur le rôle majeur de la résidence sociale dans la ville d’aujourd’hui, et sur la mobilisation nécessaire pour préserver ce logement au modèle économique fragilisé au fil des années et des réformes.

Comme le rappelle Jacques Dupoyet, Président de l’Unafo, « les résidences sociales ont été imaginées au milieu des années 90 afin de répondre aux besoins de populations aux profils variés rencontrant des difficultés d’ordre économique et/ou social. Du fait de leur modèle unique, elles occupent une place à part dans les dispositifs d’accès au logement actuels puisqu’en combinant le bâti avec une gestion locative de proximité, elles permettent un accompagnement social de qualité, dans la durée, et remplissent des fonctions de transition et d’intégration. Depuis 20 ans, leur utilité ne s’est jamais démentie mais leur modèle économique s’est affaibli et doit être repensé ».

Un dispositif au cœur de l’équilibre social des villes

Aujourd’hui, on compte 1 643 résidences sociales en France. Elles rassemblent plus de 101 000 logements et sont réparties sur la quasi-totalité du territoire français. Chaque année depuis 2009, environ 150 nouveaux projets de résidences sociales sont lancés sur le territoire, soit « ex-nihilo », soit via la transformation d’un établissement préexistant (foyers de travailleurs migrants ou foyers de jeunes travailleurs).

Les résidences sociales répondent aux besoins de publics très différents, des jeunes apprentis aux seniors, des familles monoparentales aux travailleurs précaires, des migrants aux personnes en instabilité psychiatrique. « Cette diversité permet de mettre des profils très variés au cœur d’un projet social commun. Dans un contexte d’extension des précarités et de difficultés d’accès au logement, ce dispositif occupe une place essentielle », poursuit Jacques Dupoyet.

Des contraintes spécifiques et un équilibre économique fragile

La raison d’être des résidences sociales est de proposer un logement temporaire, prêt à être habité, assorti de moyens humains renforcés, permettant à ses occupants de prendre le temps de se reconstruire et de trouver une solution de logement pérenne, adaptée à leurs besoins. Cette vocation sociale forte se trouve retranscrite dans le bâti, les équipements mis en œuvre, les services proposés aux résidants... Tout cela implique des contraintes spécifiques (dépenses locatives limitées pour les publics accueillis, mobilisation de moyens de gestion locative renforcée ou d’accompagnement social, espaces collectifs animés pour favoriser le lien social...) qui dans le contexte économique et social actuel s’avèrent souvent difficiles à concilier pour les gestionnaires.

« Aujourd’hui, les budgets publics se sont resserrés et les moyens de financement de la gestion locative sociale et de l’accompagnement social sont inégalement répartis sur le territoire », conclut Jacques Dupoyet. « La situation est paradoxale : on demande aux résidences sociales de continuer à produire un accueil et une gestion sociale de qualité pour des populations très diverses et en très grande difficulté mais avec des moyens internes ou externes en baisse ou inadaptés ! Ajoutez à cela un cadre réglementaire contraignant, notamment au niveau des normes techniques, et vous obtenez une équation difficile à résoudre en l’état ».

Les pistes de l’Unafo pour réinventer et pérenniser le modèle économique des résidences sociales

A travers cette étude, l’Unafo a identifié des pistes d’amélioration et des leviers (réglementaires, partenariaux) afin de pérenniser le modèle économique des résidences sociales. Gestionnaires, propriétaires et pouvoirs publics ont chacun une partie de la solution, mais seule une prise de conscience et une mobilisation globale permettra aux résidences sociales de continuer à remplir leur rôle essentiel.

#1 : Des leviers d’amélioration aux mains des gestionnaires
 Mieux maitriser les consommationS d’eau et d’énergie.
 Optimiser les dépenses via une politique des achats renforcée.
 Repenser l’organisation pour mieux déployer les ressources (internalisation ou externalisation de certaines fonctions, réflexion sur les fonctions transverses...).
 RENFORCER une vision stratégique et prospective du bâti (anticipation financière des besoins d’intervention sur le bâti, adaptation des espaces privatifs et collectifs à l’évolution des besoins...).

#2 : Des évolutions réglementaires indispensables pour pérenniser le modèle
 Faire correspondre l’évolution des charges et des produits locatifs
 Explorer la possibilité de proportionner les redevances en fonction des surfaces

#3 : Une politique publique à réaffirmer
 Mieux identifier les besoins de résidences sociales sur les territoires, en s’appuyant notamment sur les diagnostics à 360°.
 Sécuriser la complémentarité des fonctions de la résidence sociale, en associant au projet social de la résidence un plan d’actions concertées avec l’Etat et les collectivités locales.
 Assurer un niveau de subvention en investissement, afin d’inverser le recul des aides à la pierre disponibles.
 Sécuriser le risque locatif

#4 : Des partenariats à revisiter
 Réamorcer le travail engagé avec les bailleurs sociaux, propriétaires du bâti pour 30% des logements de résidences sociales, afin d’aller vers une plus grande transparence
 Poursuivre conjointement l’objectif d’une diminution des coûts de gestion, en agissant sur les prix du foncier ou en adoptant une démarche coût global

A propos du logement accompagné

Entre hébergement et logement de droit commun, le terme de logement accompagné recouvre toutes les solutions de logement où un gestionnaire intervient entre le propriétaire et la personne logée. Pour l’Unafo, celui-ci comprend les foyers de travailleurs migrants, les foyers de jeunes travailleurs, les résidences sociales et les pensions de famille.

Le secteur du logement accompagné s’organise autour des trois piliers de la gestion locative sociale :
 accueillir les publics en difficulté ;
 leur permettre de se loger ;
 accompagner les personnes et les familles pour accéder à un logement et y vivre.